Cómo prepararse para una hipoteca: crédito, deudas, ahorros y las reglas 28/36 y 3-3-3

Respuesta corta: Para estar listo para una hipoteca, el prestamista se fija en tres cosas: su puntaje de crédito, su relación de deuda a ingreso (cuánto de su ingreso ya se va en deudas) y sus ahorros para el enganche y el cierre. Las famosas "reglas" como la 28/36, la 3-3-3 y la 80-10-10 son guías rápidas para medir esas tres cosas. No son leyes, pero le ayudan a saber qué tan cerca está de comprar.

Aquí le explicamos cada regla en palabras sencillas y, sobre todo, qué puede hacer desde hoy para prepararse.

1. Su crédito: el primer filtro

Antes de ver casas, conviene saber su puntaje de crédito. Como guía general:

• Préstamo FHA: con un puntaje de 580 o más se puede comprar con 3.5% de enganche. Con puntajes más bajos se pide más enganche y es más difícil aprobar.
• Préstamo convencional: muchos empiezan cerca de 620, y entre más alto el puntaje, mejor tasa y menor seguro hipotecario.
• Programas de ayuda para el enganche: normalmente piden un puntaje desde 620. Nuestro prestamista le dice para cuáles califica.

Qué hacer desde hoy para subir su puntaje:

• Pague todo a tiempo. Un solo pago tarde puede bajar su puntaje varios puntos.
• Mantenga el saldo de sus tarjetas por debajo del 30% del límite, y mejor si es menos.
• No abra crédito nuevo ni compre carro mientras se prepara para comprar casa.
• Revise su reporte de crédito y dispute errores.

Si no tiene número de Seguro Social, también hay caminos. Lea nuestra guía para comprar casa con ITIN en Houston.

2. Su deuda a ingreso: la regla 28/36

Esta es la regla clásica que usan los prestamistas:

• 28%: El pago de la casa (capital, intereses, impuestos y seguro) no debería pasar del 28% de su ingreso mensual bruto, es decir, antes de impuestos.
• 36%: Todas sus deudas juntas, incluyendo la casa, no deberían pasar del 36%.

Ejemplo: Si su familia gana $90,000 al año ($7,500 al mes), el 28% es un pago de casa de $2,100 y el 36% son $2,700 para todas sus deudas.

Hoy muchos préstamos permiten más. FHA y muchos préstamos convencionales aprueban hasta cerca de 43% de deuda total, a veces más. Pero la regla 28/36 sigue siendo un buen presupuesto para vivir tranquilo.

Llevado a Houston: en una casa de $250,000 con FHA al 7.32%, el pago completo con impuestos y seguro anda en unos $2,660 al mes. Con la regla 28% necesitaría ganar cerca de $114,000 al año, pero con el límite de 43% que usan muchos préstamos, unos $74,000 pueden ser suficientes si no tiene otras deudas. Vea el desglose completo en cuánto se paga al mes por una casa de $250,000 en Texas.

Qué hacer desde hoy: Pague o baje deudas pequeñas, sobre todo tarjetas y préstamos personales. Cada $100 menos en pagos mensuales le puede dar más poder de compra.

3. Sus ahorros: la regla 3-3-3

La regla 3-3-3 (también llamada 30/30/3) es una medida muy conservadora:

• 30% para la casa: El pago total de la casa no debe pasar del 30% de su ingreso mensual bruto.
• 30% ahorrado: Tener ahorrado alrededor del 30% del precio, por ejemplo 20% de enganche más 10% para cierre y reservas.
• 3 veces su ingreso: Que el precio de la casa sea alrededor de 3 veces su ingreso familiar anual.

La realidad en Houston: Pocos compradores primerizos tienen 30% ahorrado, y no pasa nada. Con el precio medio en el área de Houston en $325,000 (HAR, septiembre de 2026), la regla 3-3-3 pediría un ingreso de unos $108,000 al año. Tómela como una meta "muy cómoda", no como un requisito.

Lo que de verdad necesita ahorrar en una casa de $250,000 con FHA:

• Enganche de 3.5%: $8,750.
• Gastos de cierre: normalmente entre 2% y 5% del precio. Muchas veces se negocia que el vendedor pague una parte.
• Un colchón: un par de meses de pagos guardados le dan tranquilidad y ayudan a su aprobación.

Además, existen programas de ayuda para el enganche y los gastos de cierre para compradores en Texas. Nuestro prestamista le dice para cuáles califica según su ingreso y crédito.

La regla 80-10-10: para quien ya tiene 10%

La 80-10-10 es una forma de comprar con 10% de enganche sin pagar seguro hipotecario privado (PMI):

• 80% primer préstamo hipotecario
• 10% segundo préstamo, muchas veces una línea de crédito sobre la casa
• 10% enganche de usted

Puede convenir a compradores con buen crédito. Pero el segundo préstamo suele tener una tasa más alta, a veces variable, así que compárelo contra un solo préstamo con PMI antes de decidir.

La regla 3-7-3: los tiempos del préstamo

Esta regla no es de presupuesto, sino de los plazos que la ley federal le da para revisar su préstamo:

• 3: El prestamista debe enviarle su Estimado del Préstamo (Loan Estimate) dentro de 3 días hábiles después de que aplique.
• 7: Ese estimado debe entregarse por lo menos 7 días hábiles antes del cierre.
• 3: Debe recibir su Declaración de Cierre (Closing Disclosure) por lo menos 3 días hábiles antes de cerrar.

Estos plazos lo protegen a usted. Úselos para leer con calma y hacer preguntas.

Otras reglas que va a escuchar

• La regla del 1%: Guarde alrededor de 1% del valor de la casa al año para reparaciones.
• La regla de los 5 años: Comprar suele convenir más que rentar si piensa quedarse por lo menos 5 años.
• La regla del 20% de enganche: Hoy es más mito que regla. El 20% evita el PMI, pero la mayoría de los compradores dan menos.

Su lista para estar listo para una hipoteca

1. Revise su crédito y empiece a subirlo.
2. Calcule su deuda a ingreso y baje deudas si puede.
3. Junte sus documentos: talones de cheque, W-2 o declaraciones de impuestos de 2 años y estados de cuenta del banco.
4. Ahorre para el enganche, el cierre y un colchón.
5. Precalifique. Le explicamos cómo en cómo precalificar para comprar casa en Houston.

Para ver todo el proceso de compra, desde la precalificación hasta las llaves, lea nuestra Guía para Comprar Casa en Houston. Y cuando esté listo, vea las casas en venta en Pasadena o en Pearland.

Este artículo es información general, no asesoría financiera. Hable con un prestamista con licencia sobre su situación.